Этой осенью эксперты фиксируют снижение спроса на жилье и на первичном, и на вторичном рынке, а также остановку роста цен. Причем оба тренда оцениваются как долгосрочные.
Увеличение спроса, начавшееся год назад и сопровождавшееся ростом цен, скорее всего, было связано со стремлением людей успеть купить квартиры до того, как строительство домов начнет финансироваться по новой системе — с эскроу-счетов. Поскольку теперь финансирование будет только кредитным, затраты вырастут, по экспертным оценкам, не менее чем на 10%. А значит на 10% сократится рентабельность.
Учитывая, что во многих субъектах Федерации строительство и раньше велось на грани или даже ниже уровня рентабельности, в ближайшее время число регионов с нерентабельным строительством жилья увеличится с единиц до десятков. Снизится рентабельность строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других крупных городах России. Следовательно, жилья будет вводиться меньше.
Поддержать рынок можно только за счет стимулирования спроса — причем, желательно, не только в Москве. Ипотека? По последним отчетам ЦБ мы видим, что объемы ипотечного кредитования как минимум не выросли. Средняя ипотечная ставка уменьшилась по сравнению с началом года, но она все еще выше, чем была в начале осени 2018-го, — несмотря на рекордно низкое значение базовой ставки.
С одной стороны, спрос на ипотеку мал для стимулирования спроса на жилье. Причина очевидна: граждане не уверены в том, что их доходы позволят обслуживать ипотечные кредиты — тем более, что они очень дорогие. С другой стороны, сами банки не готовы давать кредиты очень многим категориям россиян. Стоп-факторов по ипотеке множество: это и недостаточный официальный доход, и частая смена мест работы, и просрочки по другим кредитам, зафиксированные в кредитной истории. Даже значительная часть из тех, кто имеет права на льготы по ипотеке, по данным Счетной палаты, не получают одобрение банковских кредитных комитетов.
В мире хорошо известен альтернативный способ финансирования спроса на жилье — покупка квартир жилищными кооперативами. ЖК — некоммерческие организации, по сути, оформляющие покупку вскладчину, на беспроцентной основе. Купленная таким образом квартира обходится на порядок дешевле, чем в ипотеку.
Кооперативы, в отличие от банков, не проверяют кредитную историю. В этом нет необходимости, так как квартира до момента возврата кооперативной доли в ее покупке находится в собственности кооператива. Режим возвратных выплат — максимально комфортный для пайщика. Об удобном графике или отсрочке достаточно договориться с кооперативом — не нужно прибегать к сложной процедуре ипотечных каникул, предусмотренной для банков. При этом если пайщик все-таки не справляется с выплатами, он уходит из кооператива без квартиры, но с деньгами, которые успел вложить в ее покупку.
Таким образом, жилищные кооперативы — это социально ориентированная система. При массовом распространении она способна компенсировать недостатки ипотеки в финансировании спроса на жилье. Об этом свидетельствует, например, опыт Германии, где сосуществуют ипотечное кредитование и массовая жилищная кооперация — причем в послевоенный период кооперация доминировала.
Сегодня в России тысячи жилищных кооперативов. Но пока они, увы, несопоставимы по влиянию на решение жилищного вопроса с ипотечными банками. Причины — экономические и правовые.
Основная экономическая проблема, с которой сталкивается большинство кооперативов, — слишком длинная очередь на покупку квартиры. Для того, чтобы ее сократить, необходимо обеспечивать приток новых пайщиков. А те, в свою очередь, приходят именно в кооперативы, которые покупают квартиры достаточно быстро — работающие в столицах или на основе межрегиональной модели. Получается замкнутый круг: кооператив медленно покупает квартиры, потому что недостаточен приток новых пайщиков, а новые пайщики не приходят из-за того, что кооператив слишком медленно покупает квартиры.
Способы разомкнуть этот круг — частичное государственное финансирование паевого фонда и популяризация кооперативов на государственном уровне.
После войны в ФРГ финансировалось до 25% объема паевых фондов жилищных кооперативов. Госфинансирование паевых фондов, пусть в меньшем объеме, продолжается и сейчас. Хотя бы часть средств на субсидирование процентной ставки по ипотеке можно было бы направить на финансирование части паевых фондов кооперативов.
Что же до популяризации, то мало того, что ее нет, так еще кооперативы вынуждены бороться с легендами о том, что в их основе лежат «пирамидальные» схемы.
На самом деле жилищный кооператив надежнее, чем микрокредитные компании и даже многие банки: он отвечает по своим обязательствам недвижимостью и в состоянии расплатиться с пайщиками даже в том случае, если все они решили из него выйти. Кооператив просто продаст квартиры, купленные для этих пайщиков, — и у него еще останутся деньги.
Риски есть у ЖСК: например, индивидуальный жилой дом не достроен, и за счет его реализации вернуть пай целиком не удается. При покупке готовых квартир рисков не расплатиться, как правило, нет — если, конечно, квартиры проходят качественную юридическую проверку и независимую оценку.
Правовые же причины недостаточных темпов развития жилищной кооперации связаны с недостаточно полной и противоречивой законодательной базой. Для того, чтобы жилищная кооперация быстро и системно развивалась как отрасль, законы следует доработать. За основу можно было бы взять немецкую правовую базу — использовать в готовом виде лучшую мировую практику, а не изобретать велосипед.
Однако пока Россия с упорством, достойным лучшего применения, пытается идти своим путем. Это касается, в том числе, не гармонизированных между собой норм о жилищных кооперативах в гражданском законодательстве, Жилищном кодексе и ряде специальных законов.
На существующей экономической и правовой базе трудно системно развивать жилищную кооперацию. Требуются государственная программа с финансированием, а также системное законодательство. Его разработка под эгидой одной из парламентских фракций ведется уже несколько лет. Пришло время его принять, чтобы создать условия для быстрого развития жилищной кооперации и поддержки с ее помощью спроса на рынке жилья.
Роман Василенко, доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей»
Источник:
