Надули пузырь: новосибирцы набрали квартир в кредит — Центробанк заявил, что это грозит кризисом28.05.2019
Молодым семьям дали дешевые кредиты на жилье — глава ЦБ РФ пригрозила катастрофой в экономике
По данным Сибирского ГУ Банка России, из четырёх рублей ипотечных кредитов три идут на покупку жилья на вторичном рынке. Общая сумма выданных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке выросла на 16%, на рынке первичного жилья рост составил 3%
Ипотечный кредитный портфель жителей Новосибирской области за год вырос на четверть и к 1 апреля 2019 года достиг 162 млрд рублей, по информации Сибирского ГУ Банка России. В первом квартале 2019 года банки выдали новосибирцам 7 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей, это на 13% больше по сумме и на 1% — по количеству кредитов, чем в январе-марте 2018 года. А риелторы говорят, что у них начался шквал заявок после открытия программы субсидирования ипотеки для молодых семей с 1 мая. Журналист НГС.БИЗНЕС узнал у экспертов и представителей рынка, какие квартиры пользуются большим спросом, верны ли слова главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной о том, что такое бездумное наращивание приведёт к кризису, и почему так происходит.
Как сообщила НГС пресс-служба Сибирского ГУ Банка России, средний размер ипотечного кредита в первом квартале этого года тоже вырос по сравнению с аналогичным периодом 2018 года — на 11% — и составил 2 млн рублей. Средняя ставка по ипотечному кредиту в регионе выросла с 9,8% до 10,4%.
В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) тоже отмечают рост сумм кредитов и их количества (у них есть данные по ипотеке, кроме Сбербанка). По информации руководителя пресс-службы Константина Дробышева, количество выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области с 7,4 тысячи в 2015 году выросло до 20,1 тысячи в 2019-м, а сумма — с 12,1 млрд рублей в 2015 году до 39,1 млрд в 2019-м. Значительный рост на протяжении этих лет виден с 2018 по 2019 год: так, в 2018 году было выдано 13,5 тысячи кредитов на общую сумму 24,2 млрд рублей.
По данным сайта N1.RU, стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья сейчас 67 тысяч рублей, в новостройках — около 60 тысяч. Если сравнивать цену квадрата год к году, то рост по обоим сегментам составляет около 10%
Такую тенденцию подтверждают и сами банки. Например, по итогам первого квартала 2019 года квартиры в ипотеку в Райффайзенбанке покупают в среднем по 2,31 млн рублей в новостройках — это на 12% больше, чем в предыдущем квартале. Средняя сумма платежа по жилищным кредитам на новостройки в банке также выросла — 21 039 рублей в месяц со сроком выплаты в 15 лет против 18 825 рублей в прошлом году. Условия минимального первоначального взноса не изменились: от 15% на вторичном рынке и 10% на первичном.
«Сумма кредита действительно возросла, но она пропорциональна росту стоимости жилья. Так, если в 2016 году средняя сумма жилищного кредита составляла 1,58 миллиона рублей, в 2017-м — 1,7 миллиона, а в 2018-м и сейчас она приблизилась к сумме 2 миллиона. Это связано в первую очередь с увеличением стоимости жилья: рынок сейчас находится в подвешенном состоянии — из-за введения эскроу-счетов пока неясно, что будет с новостройками, спрос на них серьёзно упал, а на вторичку и готовое жильё — вырос. Зато начала действовать госпрограмма — ипотека под 5%, доступная для семей, в которых в 2018-м и следующих годах родился второй и каждый следующий ребенок. В банках по ней уже начались заявки, но она заточена на новостройки — ипотеку с такой ставкой можно получить лишь на жилье, которое продает юрлицо: застройщик или подрядчик», — говорит ипотечный эксперт агентства недвижимости «Большой Город» Сергей Крысов.
Специалист по ипотечному кредитованию Светлана Михайленко уверяет, что даже за небольшой период действия этой программы интерес к новостройкам уже заметно вырос.
Ирина Ярыгова объясняет рост среднего чека по ипотеке изменением цен на недвижимость — в течение года она медленно росла. Кроме того, в 2018 году на рынке установились рекордно низкие ставки по ипотеке
«Я думаю, после того, как у нас для молодых семей произошло понижение ставки до 5–6%, эта программа стала пользоваться спросом. У нас за последний месяц уже шквал звонков, шквал запросов, и до менеджеров банка в последнее время очень сложно дозвониться, потому что входящий поток увеличился», — отмечает Светлана Михайленко.
Такие же причины увеличившегося спроса на ипотеку видит и генеральный директор АО «НОАИК» Анна Феликова: она связывает его с готовящимся переходом застройщиков на новую систему работы через счета-эскроу. По её мнению, люди, которые планировали покупку квартиры, опасаются, что это спровоцирует последующий рост цен, и спешат приобрести недвижимость уже в этом году.
«Выросший интерес к жилью от застройщиков может быть также связан и с запуском новых ипотечных программ, по которым приобрести квартиру в новом доме от застройщика стало гораздо выгоднее, чем квартиру от собственника. На федеральном уровне — это программа семейной ипотеки со ставкой 6% для семей, у которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй и/или последующий ребенок. И на уровне региона — программа льготной ипотеки от 7,25%, ставка по которой снижается за счет средств областного бюджета», — добавила Анна Феликова.
Анна Феликова говорит, что для семьи с двумя детьми, которая платит по ипотеке, например, под 10%, и где мама, скорее всего, ещё сидит в декрете, снижение ставки до 6% помогает существенно снизить финансовую нагрузку
Чаще всего сейчас ипотеку берут граждане Казахстана — у них хороший первоначальный взнос, от 40%, поясняет Светлана Михайленко, а также молодые семьи, у которых уже есть квартира, но они хотят приобрести ещё одну с использованием материнского капитала под низкую ставку. И есть отдельная категория людей, которые используют ипотеку и покупку жилья как способ инвестирования.
«Есть люди, которые покупают три-четыре квартиры одновременно у застройщика. На прошлой неделе у меня один человек сразу оформил на себя сразу две ипотеки в одном банке. К тому же есть банк, который предоставляет ипотечные каникулы, — по этой программе можно купить две-три квартиры, главное, чтобы доходы соответствовали. Там на два года даётся платёж не 20, например, а 10. И потом эти квартиры можно продавать, когда чек уже вырастет. Только покупать нужно от юридического лица», — рассказывает Михайленко.
Она объясняет, что есть семьи, которые платят и за аренду жилья, и за потребительский кредит на первоначальный взнос, и за ипотеку, — на них возлагается большая финансовая нагрузка. Сергей Крысов дополняет, что прошлые ипотечные бумы с небольшим первоначальным взносом привели к чрезвычайной закредитованности населения, когда при отсутствии собственных средств люди оформляли дополнительные потребкредиты, чтобы приобрести квартиру.
По мнению Сергея Крысова, обозначенный президентом страны показатель в 8% вряд ли будет достигнут раньше 2024 года
«Этот тип заёмщиков самый рискованный и допускает самый большой уровень просрочки, поэтому сегодня Центробанк пытается «зачистить» этот рынок и повысить качество заёмщиков, — сегодня минимальный первоначальный взнос в банках составляет 15–20% от стоимости жилья», — описывает ситуацию Крысов.
Видимо, именно поэтому глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина недавно назвала такое наращивание ипотеки бездумным и заявила, что оно может привести к кризису: «Мы не считаем, что ипотеку нужно наращивать бездумно, мы видим примеры многих стран, когда были ипотечные кризисы, которые в конечном счете выражались и финансовых кризисах, кризисах в реальном секторе экономики», — передают слова Набиуллиной во время выступления в Госдуме РИА Новости.
По её словам, для нейтрализации этого риска регулятор в прошлом году принимал решение об ограничении рискованного сегмента ипотеки, где кредиты выдаются под низкий первоначальный взнос.
Александр Чернокульский замечает, что каждая вторая сделка проходит по ипотеке
Доцент кафедры корпоративного управления и финансов НГУЭУ Татьяна Гениберг согласна с Набиуллиной: «К сожалению, часть россиян ещё по-прежнему отличается низкой финансовой грамотностью. И Владимир Путин реализует верную политику повышения финансовой осведомленности населения. Увлечение ипотечными кредитами часто приводит к тому, что население загоняет себя в долговую ловушку — вплоть до того, что и первоначальный взнос на ипотеку берёт в виде другого кредита. На сегодня, по данным Госкомстата России, за 4 месяца в России уровень официальной безработицы вырос на 20%. Это говорит о том, что если эти люди имеют ипотеку, то очень скоро они не будут иметь средств для ее гашения».
Она приводит для сравнения ипотечный кризис 2006 года в Америке, когда люди, получив в свободном доступе ипотечные кредиты, не могли их гасить в результате общеэкономического снижения активности, массовой потери работы и были вынуждены продавать свои заложенные квартиры и дома.
«Ситуация выглядела достаточно плачевно. На сегодня наши соотечественники тоже часто неосмотрительно и рискованно берут ипотечные кредиты, не задумываясь о необходимости гасить задолженность в течение многих лет. И на мой взгляд, предусмотрительные шаги Центробанка и органов власти по предотвращению разворачивания ипотечного кризиса будут оправданны и целесообразны», — считает Татьяна Гениберг.
Генеральный директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский объяснил механизм и этапы того, как ипотечный бум может приводить к кризису.
По данным Райффайзенбанка, средний чек на покупку квартиры на вторичном рынке также вырос, но менее заметно — на 3,3%, с 1,8 до 1,9 млн рублей
«Дело в том, что чем ниже стоимость денег, тем больше люди пытаются взять впрок. Набрали, и всё стоит в итоге. Высокая ипотечная ставка заставляет взять тогда, когда это необходимо, и брать нужную сумму. Ипотечные пузыри растут, когда люди набирают дешёвых денег и идут на рынок, начинают всё скупать, соответственно недвижимость начинает дорожать. Чем быстрее недвижимость начинает дорожать, тем больше у неё инвестиционная привлекательность: люди думают: «Пора с депозита деньги снимать, которые дают 7% годовых, и купить квартиру, которая дорожает на 15% в год, как написал НГС»», — замечает Чернокульский.
От этого, замечает он, квартиры начинают дорожать ещё сильнее, в какой-то момент всё останавливается — и люди, которые видят, что квартиры больше не дорожают, начинают пытаться их продать. Это приводит к тому, что цены начинают падать.
«Тогда заёмщик, который купил квартиру за 4 миллиона рублей и взял в кредит 3 из них, а квартира стала стоить 2,5, то есть ещё меньше, чем сумма кредита, — тогда заёмщик вообще не хочет возвращать кредит и говорит: «Забирайте мою квартиру, потому что она стоит как кредит». Такая ситуация уже была в 2009 году. Когда много дешёвых денег на рынок выкидывается, это на пользу не идёт», — подытожил Александр Чернокульский.
