В Новосибирске обанкротился один из самых известных застройщиков — его судьбу может повторить каждая вторая строительная компания в городе
На Новосибирск накатывается волна банкротств застройщиков — это коснулось даже компаний, которые принято было считать надежными и устойчивыми. По мнению экспертов, в ближайшие годы рынок может лишиться до 60 % строительных компаний. Они рассказали НГС.НОВОСТИ, что привело к кризису, какие компании могут выжить и на что обращать внимание, чтобы не попасть в долгострой.
Печальные прогнозы экспертов о том, что с рынка начнут уходить застройщики, кажется, начинают сбываться. Причем это уже касается не только компаний-однодневок: на прошлой неделе суд признал банкротом ЗАО «Строитель», которое работает в Новосибирске 15 лет.
«Несмотря на то, что принято решение о ликвидации ЗАО «Строитель», остальные юридические лица, входящие в группу компаний «Строитель», продолжают свою успешную деятельность», —
заявили НГС.НОВОСТИ в компании. Среди них, в частности, ООО «Элитный дом» (возводит ЖК «Эталон»), ООО «ИнСтрой» (ЖК «Аксиома»), ООО «Полезная площадь» (комплекс апартаментов JET Apartments).
По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, неожиданностью это банкротство не стало. «Год назад было понятно все, они к этому готовились, — говорит он. — Начиная с проекта JET все пошло на новые юридические лица, а он начал строиться в мае позапрошлого года». Впрочем, заверили в теперь уже ГК «Строитель», вошедшие в нее новые застройщики — «Элитный дом» и «ИнСтрой» — продолжат работать на строительном рынке, да и сама группа никуда не денется. ЗАО «Строитель» же все свои проекты завершило, а новых уже не начинало.
Другие компании банкротятся, не выполнив своих обязательств перед дольщиками. Через несколько дней после признания банкротом ЗАО «Строитель» на собственное банкротство подала компания «СЭФ-инвест», которая вот уже 12 лет строит 17-этажный дом на углу ул. Красина. За это время застройщику удалось ввести в эксплуатацию только половину дома.
Представитель компании Михаил Дорохин пояснил НГС.НОВОСТИ, что
у компании нет иного выхода: денежных потоков на предприятии нет, а долги по искам превышают 100 млн руб.
Однако, по его словам, учредитель компании Геннадий Волков намерен проект завершить: на это пойдут средства, которые получат при реализации имущества застройщика, и активы, которые он рассчитывает вернуть при отмене сомнительных сделок. Хотя в «СЭФ-инвесте» не стали отрицать, что этого может и не случиться.
«Одно время бытовало такое выражение: «застройщики выходят из кризиса, кидая либо подрядчиков, либо инвесторов, либо и тех, и других». Дела о банкротствах — это попытки в одних случаях получить деньги, которые они должны, в других случаях — через банкротство уйти от оплаты долгов», — считает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов.
Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что подобная ситуация складывалась и во время кризиса 2008–2009 годов: тогда застройщики чуть ли не массово кинулись самоликвидироваться. «Им пальцем-то погрозили: мол, ребята, лично будете отвечать, потом на рынок вас как личностей не пустим. И остановилось», — вспоминает собеседник НГС.НОВОСТИ.
Впрочем, самоликвидация — это пока редкость. Чаще банкротами застройщиков требуют признать дольщики, власти или партнеры. Многим удается от таких исков отбиться, доказав свою состоятельность. К примеру, иск компании «Амис-Новосибирск» против крупного новосибирского застройщика «Кварсис-Строитель» даже не дошел до рассмотрения судом.
Неоднократно в арбитраж подавались иски на банкротство компании «СтройМастер», но до самого банкротства компании, которая уже много лет пытается достроить огромный «Нарымский квартал», дело не доходит.
Многочисленные претензии мэрии к застройщикам, задолжавшим ей за аренду земли, сейчас только начинают рассматривать в суде. Так, в компании «Перлит-Инвест», долг которой перед городом почти достигает 5 млн руб., в феврале уже была введена процедура внешнего управления. И стоит отметить, этот случай в компании не первый: предыдущий долг, но в разы меньший, мэрия смогла отсудить в 2013 году.
Основных причин для банкротства у застройщиков несколько, считают эксперты. В их числе и отсутствие инвестиционного спроса, и общий спад платежеспособности покупателей квартир. При этом застройщики не могут снижать себестоимость строительства: импортные комплектующие по-прежнему дорогие, растет стоимость подключения к сетям. Но и цены для окупаемости затрат при снизившемся спросе застройщики поднимать особо не могут, замечает Александр Астахов. «При стагнации цен и даже их падении они (застройщики. — Л.П.) просто не выдерживают своего экономического процесса», — соглашается Валентин Тиунов.
По мнению Тиунова, в зоне риска сегодня находятся практически все строительные компании Новосибирска — за исключением разве что тех, у кого удачно «выстреливают» нишевые, уникальные проекты, с удачной локацией и стоимостью.
В панику банкротная тенденция пока не превратилась, но число застройщиков-банкротов вполне может вырасти. По оценке Тиунова, при текущей ситуации в экономике их доля может составить порядка 40 %, при ее ухудшении может достигнуть 60 % в течение 2–3 лет. «У нас есть множество компаний одного–двух домов. Когда [строительный сектор] был доходным, многие бизнесмены из смежных отраслей пробовали себя в этом бизнесе, так что это широко распространенная практика», — объясняет он.
Назвать конкретные компании, которые могут стать банкротами в ближайшее время, эксперты не смогли — для этого требуется обладать информацией об их финансовом состоянии, которая, как правило, скрыта. «Это же рынок, мы же помним, что в один момент крупнейшие мировые банки вдруг оказались банкротами в кризис 2008 года, — подчеркивает директор «Системы». — Любой кассовый разрыв, мне кажется, их (застройщиков. — Л.П.) поставит на колени».
Сергей Николаев считает, что все изменения, которые сегодня происходят под эгидой сокращения числа обманутых дольщиков, на самом деле могут добить и без того пошатнувшийся из-за кризиса рынок. «Если у застройщика активы — земля, коммуникации и недостроенные объекты, а пассивы — обязательства перед дольщиками, все, что сейчас происходит, в том числе с законами, только стимулирует развал. Не знаю, для кого это нужно», — замечает эксперт.
В таких условиях покупать квартиры в новостройках эксперты либо не рекомендуют вовсе, либо советуют быть особо бдительными и изучать историю сдачи той или иной компанией предыдущих объектов. При этом, учитывая нынешнюю ситуацию в экономике, задержки сдачи на 3–6 месяцев вряд ли будут фатальными, а вот переносы ввода домов на год уже можно считать тревожным знаком.
Самый простой способ определить, что ситуация в той или иной компании плачевная, — анализировать цены за «квадрат» в одном доме от разных продавцов. «Если разница больше, чем 15 %, — это звоночек, если разница больше 20 % — тот, кто «скидывает», наверняка знает больше вас», — объясняет Сергей Николаев.
Хотя многие эксперты называют ситуацию «чисткой» рынка, на деле это вряд ли будет так — таков в принципе российский бизнес. Компании «тонуть» могут долго, но сами люди обычно остаются на рынке. «У нас потребители думают как: компания — это Иван Петрович. А суд смотрит не на Ивана Петровича, а на юридическое лицо, — объясняет он. — Юридическое лицо обанкротилось, Иван Петрович открыл «Рога и копыта-2». И сидит он, сидит тот же отдел продаж, даже столы так же стоят — только вывеску поменяли».
