Крупный оборонный завод решил продать 9 га земли возле метро — эксперты рассказали, какие еще промзоны так и хочется пустить под снос
20 апреля на сайте госзакупок появилась заявка от АО «Швабе — оборона и защита»: предприятие решило избавиться от довольно внушительного непрофильного актива в виде почти 9 га земли и объявило конкурс на поиски агента, который займется его продажей. Территория расположена в двух шагах от метро «Заельцовская», но эксперты сомневаются, что на лакомый кусок Новосибирска выстроится очередь из покупателей. В перспективах освоения этого участка и других площадках под застройку на месте промышленных гигантов разбиралась корреспондент НГС.НОВОСТИ.
Одна из новосибирских «дочек» «Ростеха», АО «Швабе — оборона и защита», решила избавиться от непрофильных активов — более 8,7 га производственных земель прямо возле пл. Калинина. 20 апреля на официальном сайте госзакупок появилось извещение: предприятие ищет агента, который возьмется за организацию продажи.
Агенту предстоит до конца 2017 года продать 2 участка в зоне общественно-делового назначения площадью 84 484 и 3170 кв. м, на которых расположено 33 нежилых здания и сооружения: склады, трансформаторные подстанции, административные и производственные корпуса, а также, например, магазин «Резерв» (306,6 кв. м), питомник для собак (75,5 кв. м) и кухня для собак (99,3 кв. м). Расположены они за зданием ДК «Прогресс» на Красном проспекте, 167, многие из них имеют тот же адрес с указанием корпусов.
По данным 2ГИС, в одном из крупнейших продаваемых корпусов (№ 1) находится малярно-кузовной цех «Микрон», в соседнем корпусе № 2 работает рекламно-производственная компания Reklama Slon, в здании на ул. Дмитрия Донского, 23/1, также входящем в указанную территорию, находятся ремонтная мастерская, шиномонтаж и компания «Урожай Сибири».
За целый имущественный комплекс бывшего НПЗ (Новосибирского приборостроительного завода) нынешнее АО «Швабе — оборона и защита» рассчитывает выручить не меньше 946,8 млн руб.
Максимальное вознаграждение агента при этом составит 4,8 млн руб. — т.е. 0,51 % от минимальной суммы продажи. Если без согласия владельца имущество будет продано дешевле, агенту придется возместить разницу из собственных средств, указано в проекте договора.
Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева к поиску заводом агента на продажу земли отнеслась скептически. «Я не знаю, кто может подписаться за такую цену выступить агентом, потому что у нас обычно так не работают, — говорит она. — Сама схема мне не кажется успешной». На предприятии комментировать агентский договор и вообще продажу огромной территории отказались.
Установленную цену за территорию с постройками опрошенные корреспондентом НГС эксперты назвали вполне адекватной, вспомнив беспрецедентную сумму, за которую в свое время ушли с молотка теплицы «Цветов Сибири» неподалеку от земли «Швабе». Тогда почти 6,5 га обошлись новосибирскому девелоперу Владимиру Рыбакову в 887 млн руб. Но сегодня ситуация на рынке совершенно другая, замечает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов: «Рынок сейчас достаточно сложный. В текущих условиях [цена на торгах] может вообще не вырасти, может покупатель не найтись. Либо он будет московский».
Территория в 8,7 га и промышленные корпуса около пл. Калинина оценены почти в миллиард
Коммерческий директор ГК «Абажур» Антон Воровин рассказал, что относительно недавно московский инвестор вложил крупную сумму, более 100 млн руб. за 1 га, в часть территории бывшей «Сибирской ярмарки» — как раз напротив владений «Швабе». «Но сейчас интереса у москвичей практически нет. Им неинтересно лезть в дали, им со своим хорошо», — добавляет Воровин.
При этом подлежащую продаже территорию эксперты оценили как перспективную: как под общественно-деловую зону, к которой она относится сегодня, так и под жилье.
Однако, чтобы оценить более конкретно, нужно знать возможные ограничения, заметили они, в том числе по санитарным нормам: ряд производств имеет серьезные ограничения по возможности строительства жилья вокруг. «Если часть промплощадки действует — это всегда сложный вопрос, потому что экология подразумевает не только выхлоп, но и шум, а для человека тишина, отсутствие производственного шума очень важно», — добавляет Александр Астахов.
Подготовка территории к строительству тоже займет немало времени и потребует денег, и речь здесь не только о демонтаже существующих зданий, подчеркивает Антон Воровин. «Надо брать эту территорию и реанимировать — какое жилье там может быть после завода? Представляете, сколько там надо почву подготавливать?» — объясняет эксперт.
Впрочем, несмотря на возможные ограничения и затраты, промышленные зоны постепенно вытесняются с карты города. Александр Астахов вспоминает, что одной из первых застроенных жильем территорий в «нулевых» стала промплощадка на левом берегу Оби, на которой вырос микрорайон Горский. В конце прошлого года на месте молокозавода построили жилой комплекс бизнес-класса, сдали первый дом на месте теплиц «Цветов Сибири», ведется строительство на территории бывшего жиркомбината и мебельного производства, начали застраивать трамвайное депо у парка «Березовая роща».
При этом значительная часть городских площадей пока остается промышленной. Самой перспективной и пока не реализованной эксперты называют территорию городского аэропорта.
По мнению Александра Астахова, если там начнется строительство, площадка перекроет потребности в жилье и коммерческих площадях не только всего Новосибирска, но даже и соседней Томской области. «Кто бы туда ни вышел, реализация в аэропорту может всем остальным проектам кислород перекрыть — площадь здоровенная, — уверен он. — Сейчас там не очень хороший подъезд, но потом будет хороший: по прямой — Красный проспект, а с другой стороны — ул. Жуковского». По информации Елены Ермолаевой, сейчас к территории присматриваются инвесторы из Кемерово.
Интересный с точки зрения редевелопмента участок находится по соседству с продаваемой территорией бывшего НПЗ: между ул. Дмитрия Донского и Северной. Очевидно, ждет своего часа и территория, принадлежащая АО «Салют» и находящаяся также поблизости — его акции совсем недавно были проданы с торгов за 115 млн руб.
Перспективной может быть и площадка на берегу Оби возле Чернышевского спуска. «Там что только не проектировали — и торгово-развлекательные центры, и супермоллы. Она в собственности, что-то там подснесли, но до сих пор она не освоена», — говорит Астахов.
Вдоль Оби также тянется и промзона ул. Фабричной, однако она может быть интересна не столько для жилья, сколько для офисов и развлекательных зон. Но, по информации Александра Астахова, вся она «напилена» на участки, которые находятся в частной собственности, и договориться собственникам будет непросто.
Впрочем, особого интереса к таким территориям у застройщиков пока нет — как и самих застройщиков, способных вложить миллиарды в их развитие, знает Антон Воровин. «Сейчас 2 направления в Новосибирске очень заметны: либо я захожу на готовую площадку, которую мне дал город после аукциона и где мне ничего не надо делать, либо беру под что-то точечное. Все остальное — очень дорого», — заключает эксперт. В таких условиях застройщики скорее возьмутся расселять частный сектор, но фактически руки у них не доходят и до него.
